| Comprar Imóveis |
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Está a pensar em comprar casa, apartamento ou terreno?Que cuidados devem ser tomados?Comprar um imóvel requer cuidados especiais, não só pelo considerável valor que geralmente se paga pelo mesmo mas também por se tratar de um bem que, porventura mais do que os demais, gera uma série de direitos e inúmeras obrigações. No entanto, existem outras questões que emergem neste complexo processo, tais como localização (segurança, proximidade de entidades publicas e privadas de relevância particular em termos de qualidade de vida e para efeitos de valorização…), valor corrente, tipo de imóvel (imóvel na planta ou construído), etc. Intervenção de Profissionais HabilitadosTerá assim de ponderar se vai envolver-se neste processo de forma directa ou por intermédio de uma Sociedade de Mediação Imobiliária, devidamente licenciada pelo o INCI (portadora de Licença AMI). Algumas pessoas sentem-se capacitadas para efectuarem um negócio imobiliário de forma directa, principalmente quando possuem formação jurídica ou experiência na compra e venda de imóveis. No entanto, e via de regra, podemos afirmar que a compra por intermédio de Imobiliária, terá maior probabilidade de traduzir-se numa aquisição bem sucedida. Natureza do Imóvel: apartamento ou moradia?Em tese, qualquer uma das hipóteses pode ser-lhe muito favorável. O importante é ter a opção bem definida desde o início. Muitas pessoas começam por ver um tipo de imóvel e, no decorrer da escolha, mudam para uma outra modalidade. Portanto, para economia do seu tempo, pesquise (principalmente se está a mudar de cidade) os valores e os locais de interesse para as opções desejadas e assim definir o tipo de imóvel que irá procurar. A título de exemplo, há pessoas que preferem casa, mas por uma questão de segurança, gostariam de morar em condomínio fechado; contudo, os valores, acabando por ultrapassar o poder de aquisição, levam-nas frequentemente a optar por um apartamento, na maioria das situações com melhor localização. Imóvel na planta ou construído?Tudo dependerá das suas necessidades e objectivos. Para quem precisa de mudar com alguma urgência, a solução mais indicada é um imóvel pronto a habitar. Havendo a possibilidade de adquirir um imóvel recém-construído, mais dispendioso, portanto, há sempre a contrapartida da possibilidade de alguma valorização. No caso de imóveis em fase de construção, por outro lado, é proporcionado ao comprador o prazer de se realizarem os acabamentos de acordo com as suas preferências; para além disso, com a criação de um condomínio novo, excluem-se as dúvidas sobre eventuais pendências anteriores e tem-se a segurança de estar protegido por uma garantia de construção. Em termos de riscos, ainda que mínimos, colocam-se sobretudo quanto ao término efectivo da obra, à satisfação com os acabamentos e à conclusão dentro do prazo previsto. Escolha do localNa escolha do imóvel, é fundamental você decidir o local onde pretende morar. A regra de ouro, para qualquer tipo de imóvel, é que a localização é o factor principal a ter em conta. A menos que não esteja pensando em preservar o seu capital, construir uma casa de luxo num bairro de periferia, resultará numa perda substancial na hora da venda. Se o imóvel pretendido for uma casa, surge a preocupação com a segurança do bairro. Por isso, não seja apressado, e procure informar-se se o bairro possui alto índice de criminalidade. Observe, por outro lado, se o bairro é predominantemente comercial, pois bairros assim têm muito tráfego e pouca tranquilidade. Prefira zonas que ofereçam comércio moderado, o que até valoriza e facilita a vida. Observe se o local está muito distante dos centros de compras da cidade, se possui acesso fácil às avenidas (o que é bom), se não possui bares, ginásios desportivos e discotecas ao lado muito próximo, o que poderá significar barulho em excesso. Muitas vezes, um imóvel não tão bem localizado oferece pequenas vantagens em relação a outro muito bem localizado, ou oferece condições semelhantes por uma diferença para baixo muito pequena, e, nestes casos, se for possível optar pelo de melhor localização, não hesite, pois os benefícios de moradia, valorização e venda futura compensarão esta escolha. Se você já se decidiu por apartamento, deve reflectir sobre alguns pontos, tais como: o que é mais importante para você? A área privativa de seu apartamento ou a área de lazer (área comum) do prédio? Ou ambas são importantes? Você tem filhos? É solteiro e raramente passa tempo em casa? Estas questões são importantes, pois tanto o tamanho do apartamento (área útil privativa) quanto os recursos de lazer oferecido pelo prédio (área comum) encarecem o preço. Se você definitivamente não está interessado em comprar área de lazer, deve procurar prédios que valorizam mais a área privativa, do contrário deve procurar por prédios que dão ênfase a área de lazer. Comprar um imóvel invertendo esta ordem, é pagar mais por algo que não desfrutará. Os apartamentos de andares altos e voltados para a frente da rua geralmente apresentam valores mais elevados, mas antes de cair na tentação de se comprar um apartamento de frente, deve levar em conta a possibilidade de maior barulho, principalmente se voltado para grandes avenidas. Algumas pessoas preferem apartamentos de fundo, por uma questão de maior silêncio. Destacam-se, ainda, os apartamentos com vista livre. Alguns possuem-na, mas podem não ser definitivas; é preciso perceber se não há um terreno em frente ao prédio, pois em tal hipótese, haverá a possibilidade de se deparar, futuramente, com uma janela de frente para a sua. A incidência do sol sobre o apartamento também é importante, sendo que a preferência esmagadora é para os apartamentos que recebem maior incidência do sol da manhã. O CondomínioAinda sobre a aquisição de apartamentos, é importante saber qual o valor do condomínio, pois em alguns casos as importâncias em causa são elevadas, seja em razão do que oferecem (como, por exemplo, uma extensa área de lazer ou segurança reforçada), como também em razão de dívidas anteriores ou manutenção constante por se tratar de prédios antigos. Prédios com condomínios altos podem até influir negativamente na venda do mesmo, principalmente se o alto valor não for condizente com os benefícios que proporciona aos condóminos. Chegamos ao ponto em que você já sabe exactamente o imóvel que deseja e o local em que quer morar, tendo ponderado os factores aqui focados. O que mais deve ser observado? Citemos, ainda, o valor que está a ser pedido. Compare preços, observando o que os imóveis oferecem em termos de áreas, acabamentos e localização. Se for pagar mediante financiamento imobiliário, outros cuidados são necessários ainda. Empréstimo BancárioPara quem pretende contrair empréstimo para aquisição de imóvel, a decisão de quanto pretende dispor na compra deve ser muito criteriosa, isto porque, ultrapassar esse valor poderá acarretar substancial encarecimento das prestações. Para além disso, antes de iniciar a procura do seu imóvel, faça diversas simulações para determinar quanto custará o financiamento (lembramos que a Oasisfólio tem protocolos com os principais Bancos, pelo que poderemos ajudá-lo nesta tarefa) e qual o valor mensal da prestação que terá que suportar. Antes, porém, faça uma análise do crédito para saber se você atende todos os requisitos para obter o financiamento (isto é importante porque, uma vez escolhido o imóvel, irá assinar um contrato obrigando-se a pagar mediante financiamento; por este motivo, deve ter certeza que conseguirá obter o financiamento no valor necessário). Como é óbvio, escolha a Instituição Bancária que lhe proporcione melhores condições, analisando sobretudo a TAE e a TAER. Escolhido o imóvel com melhor relação preço/qualidade e resolvida a questão da forma de pagamento é ainda necessário saber se o imóvel não possui encargos (hipoteca, servidão, usufruto, etc). Pesquisa de DocumentosA principal pesquisa, a qual ninguém deve deixar de observar, diz respeito aos seguintes documentos: a) Licença de Construção ou Habitação - Documento emitido pela Câmara Municipal do Concelho onde se localiza o imóvel que pretende comprar. Serve para confirmar que a mesma foi inspeccionada e que se encontra nas condições exigidas por lei para ser habitada. É, além disso, um documento exigido pelo Notário no acto da escritura pública de compra e venda. b) Certidão do Registo Predial – Documento emitido pela Conservatória do Registo Predial onde se encontra registado o imóvel e onde constam o(s) nome(s) do(s) proprietário(s), as características de localização do imóvel e os registos efectuados. Nesta certidão será mostrado todo o histórico do imóvel, tudo que possa restringi-lo, por assim dizer, na sua essência (isto é, referente aos chamados direitos reais, ou direitos de propriedade, como direito de vender, usar, gozar, dispor e reaver o imóvel). Esta é apenas uma das pesquisas a ser realizada. Por isso, a escolha de um bom profissional é importante, pois, quando qualificado e ético, apresenta todas as condições para o orientar nas formalidades, verificar se o imóvel está em condições de ser vendido e se configura uma boa opção de compra. c) Caderneta Predial ou Certidão Matricial (documento emitido pela Repartição de Finanças que atesta a situação matricial e fiscal da habitação). Uma vez verificado que o imóvel se encontra livre de encargos, a previdência seguinte é a celebração de um contrato, geralmente, um contrato particular de compromisso de compra e venda, conhecido por contrato promessa de compra e venda. Observe aqui, que mesmo na hipótese de pagamento à vista e transmissão imediata da escritura pública, o contrato que se celebra é da maior importância, na medida em que prevê não só a obrigação principal de venda por meio da transmissão da escritura pública, mas também diversas obrigações acessórias, tais como, pena pecuniária para a desocupação do imóvel em atraso, retiro de objectos que deveriam permanecer no imóvel, responsabilidade do vendedor por vícios ocultos (não visíveis a olho nu) e por todas as despesas até a efectiva entrega do imóvel, bem como outras mais que podem ser livremente negociadas. Contrato de Mediação ImobiliáriaO contrato elaborado pela Imobiliária deverá ser lido com atenção e deve corresponder exactamente ao que foi combinado. Não há motivo algum para se acordar de uma forma e as cláusulas contratuais estabelecerem de forma diferente. De qualquer modo, e dadas as diversas peculiaridades que cada venda pode trazer, peça sempre a minuta do contrato e, em caso de dúvida, aconselhe-se convenientemente (conselho válido tanto para o comprador como para o vendedor) submetendo-a à apreciação por um advogado da sua confiança, se assim o entender. No mundo dos negócios, por mais precavido que alguém seja, há sempre o risco de surpresas, às vezes decorrentes de eventos naturais (como o falecimento súbito de uma das partes), outras vezes oriundas da acção governamental (como uma expropriação) ou de factores económicos (aumento exagerado de um índice de reajuste contratual). O que se deve observar é que há riscos que são inevitáveis e riscos que são perfeitamente evitáveis, sendo estes últimos os que geram a maior parte de dissabores e prejuízos na aquisição de imóveis. Por estes motivos, cautela, informação e aconselhamento por profissionais competentes são componentes muito importantes do processo de decisão de aquisição do seu imóvel.
* O texto acima não tem a pretensão de esgotar o tema, mas apenas de contribuir para a formação do necessário conhecimento daqueles que pretendem adquirir um imóvel de forma segura.
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